이 멈출 수 없는 주식은 7월에 41% 상승했지만, 매수하기에 늦지 않았습니다
Anthony Di Pizio – 2024년 7월 18일 오전 5시 32분
월스트리트는 연방준비제도가 2024년 말까지 세 차례 금리를 내릴 것으로 전망했습니다.
그 기대가 이번 달 부동산 기술 회사 레드핀의 주가 급등을 이끌었습니다.
레드핀 주식은 여전히 바닥 수준에서 거래되고 있으며, 금리가 하락하면 상당한 상승 여력이 있을 수 있습니다.
예상대로 올해 말 금리가 하락하면 부동산 주식은 투자자들에게 강력한 이익을 제공할 수 있습니다.
미국 연방준비제도이사회(FRB)가 과도한 인플레이션을 억제하기 위해 적극적인 금리 인상을 단행한 결과 부동산 산업은 확실히 어려움을 겪었습니다.
중앙은행은 2022년 3월부터 2023년 8월까지 18개월 만에 연방기금금리를 사상 최저치인 0%-0.25%에서 5.25%-5.5%로 인상했습니다.
이는 소비자들의 차입 능력을 위축시켰고, 또한 기존 주택 소유자들이 새로운 부동산을 살 때 훨씬 더 높은 비율을 차지하기 위해 낮은 고정금리 모기지를 포기해야 하기 때문에 판매 계획을 재고하도록 강요했습니다.
이러한 요인들은 주택 시장을 침체로 이끌었습니다.
가장 최근의 미국 기존 주택 판매 데이터(2024년 5월)는 연간 410만 채를 보고했는데, 이는 2021년 최고치인 660만 채보다 37% 감소한 수치입니다.
부동산 기술 회사 레드핀 Redfin (RDFN -0.35%)은 미국에서 가장 큰 부동산 중개업체 중 하나를 운영하고 있으며 2021년부터 심각한 압박을 받고 있습니다.
다행히 최근 우호적인 인플레이션과 고용 데이터가 심리 변화를 촉발했습니다.
CME 그룹의 FedWatch 서비스가 조사한 분석가들은 현재 2024년이 끝나기 전에 연준의 금리 인하를 세 번이나 예측하여 이번 달에만 레드핀 주가가 41% 급등했습니다.
매수하기에 늦지 않은 이유가 여기에 있습니다.
부동산 시장에서 재기할 수 있는 위치에 있습니다
레드핀은 2022년 말까지 판매자로부터 주택을 구입하고 이익을 위해 주택을 뒤집으려고 노력하는 iBuying 프로그램을 통해 수익의 절반을 창출했습니다.
주택 가격이 지속적으로 상승하고 있는 상황에서 효과적인 노력이지만, 금리 급등으로 레드핀은 사업을 재평가해야 했습니다.
회사는 대신 중개, 모기지, 임대 및 타이틀 서비스를 포함하는 서비스 포트폴리오에 집중하기 위해 iBuying을 포기하기로 결정했습니다.
Redfin은 2024년 1분기 동안 전국 전체 부동산 판매의 0.77%를 처리한 1,658명의 책임 대리인을 고용하고 있습니다.
Redfin은 당신의 집을 팔기 위해 1.5%의 상장 수수료를 부과할 것이며, 이는 업계 표준인 약 3%보다 훨씬 저렴합니다.
회사는 거래의 3분의 1 이상이 1분기 동안 반복적인 고객으로부터 발생했으며, 이러한 유기적인 인수는 비용을 낮추는 데 도움이 된다고 말했습니다.
게다가, 3월 동안 Redfin을 통해 주택을 구입한 소비자 중 30%가 회사의 모기지 서비스를 이용했으며, 이러한 추가 기능은 각 거래에서 더 많은 수익을 창출하는 데 도움이 됩니다.
전반적으로, 중개 및 모기지 대출은 종종 손실을 보는 iBuying 비즈니스보다 총마진이 높기 때문에, 이러한 부문을 성장시키면 주택 시장이 반등할 때 Redfin이 수익을 창출하는 기계가 될 수 있습니다.
성장 부진, 수익성 개선
레드핀은 1분기에 2억 2,550만 달러의 매출을 올렸는데, 이는 전년 동기 대비 5% 증가한 수치에 불과합니다.
앞서 언급한 기존 주택 판매 수치를 고려할 때, 레드핀이 성장세를 보이고 있다는 것은 긍정적이지만, 회사는 이 어려운 시기를 비용을 줄이고 수익성을 향해 사업을 추진하는 데 사용하고 있습니다.
수수료 인상의 대가로 급여를 포기하는 일부 대리인에 대한 새로운 보상 구조를 포함한 비용 절감으로 인해 1분기 총이익은 매출보다 훨씬 빠르게 22% 증가했습니다.
그러나 레드핀은 이자, 세금, 감가상각 및 상각 전 조정 이익(EBITDA)을 수익성의 우선 척도로 사용하며 1분기 동안 여전히 2,760만 달러의 손실을 입었습니다.
이는 1년 전 6,360만 달러의 조정 EBITDA 손실에서 견조하게 개선된 것이므로 올바른 방향으로 가고 있습니다.
경영진의 지침에 따르면 레드핀은 8월에 2분기 실적을 발표할 때 최대 200만 달러의 긍정적인 조정 EBITDA를 보고할 수 있습니다.
회사는 또한 전체 연도에 긍정적인 결과를 제공할 것으로 예상합니다.
레드핀은 현금이 부족하기 때문에 이 이정표를 달성하는 것은 매우 중요할 것입니다.
레드핀은 대차대조표에 1억 700만 달러만 가지고 있으며, 단기적으로 현금으로 전환할 수 있는 1억 6500만 달러의 추가 대출을 보유하고 있습니다.
회사는 몇 분기 동안 마이너스 EBITDA를 유지할 수 있지만, 그때까지 수익성을 달성할 수 없다면 현금 주입이 필요할 것입니다.
레드핀 주식이 이번 달 41% 급등한 후에도 매수 상태를 유지하는 이유
레드핀 주식은 이번 달에 41% 상승할 수 있지만 여전히 2021년에 설정된 사상 최고치보다 91% 낮게 거래되고 있습니다. 현 상태에서 이 회사의 시가총액은 9억 8,800만 달러이며 올해 10억 달러 이상의 수익을 창출할 수 있기 때문에 주식은 1 미만의 가격 대비 매출(P/S) 비율로 거래됩니다.
다시 말해 지금 주택시장이 너무 어려워 투자자들은 레드핀을 수익의 1년치 이하로 평가하고 있는데, 이는 사실상 바닥 수준입니다.
2021년 금리가 사상 최저치를 기록했을 때 레드핀의 주가순자산비율은 7.7에 달했습니다.
그 수준의 절반을 되찾아 3.8에 거래해도 여기서부터는 레드핀 주식이 300% 가까이 상승할 것입니다.
그것은 수익 증가를 고려하지 않으며, 이는 또한 주식의 가치를 높일 수 있습니다.
CME 그룹의 FedWatch 도구는 Fed가 2024년 말(9월과 11월)까지 최소 두 차례 금리를 인하할 가능성이 90% 이상이며, 세 번째 인하 가능성은 50%(12월)로 주택 시장에 다시 불을 붙일 수 있다고 예측합니다.
주택 판매가 증가하면 Redfin은 직접적으로 더 많은 수익을 올릴 수 있습니다.
언급한 바와 같이 레드핀은 현금 잔고가 줄어들고 있기 때문에 빠른 시일 내에 수익성을 확보하는 것이 중요합니다.
만약 회사가 현재 가격으로 주식을 추가로 매각하여 더 많은 자금을 조달할 수밖에 없다면 기존 주주들에게 상당한 희석을 가져올 수 있습니다.
투자자들이 이 주식을 살 때 염두에 두어야 할 중요한 위험 요소입니다.