연방 부동산 투자 신탁은 매수입니까?
Federal Realty Trust는 배당금 인상의 오랜 역사를 가진 잘 운영되는 회사입니다.
리츠 수익 투자자들을 위한 더 나은 수익률의 투자가 있을 수 있습니다.
훌륭한 회사이지만 수익률은 특별한 것이 아닙니다.
오랜 기간의 금리 상승 이후 경기가 둔화되고 있는 것으로 보임 미국이 경기침체에 진입할 경우 다소 방어적이고 어려운 경제환경에서 실적이 오래된 기업들을 살펴보는 것이 비용이다.
Federal Realty Trust(FRT -0.81%)는 오랜 운영과 배당금 인상의 역사를 가진 부동산 투자신탁(REIT)으로 주식은 매수인가?
상위 시장에서 고도로 다각화된 사업 포트폴리오
Federal Realty Trust는 미국 북동부 및 대서양 중부, 캘리포니아 및 플로리다 남부에 있는 소매 및 혼합 사용 부동산을 관리 및 개발합니다.
2022년 6월 30일 현재 Federal Realty Trust는 2,600만 평방 피트의 102개 부동산을 소유하고 있습니다.
이 회사에는 약 3,300명의 세입자와 3,100개의 주거 단위가 있습니다.
Federal Realty의 건물에는 소매, 사무실, 주거 및 호텔이 포함됩니다.
이 회사는 1962년에 설립되었으며 배당 증가에 대한 오랜 기록을 가지고 있습니다.
Federal Realty Trust의 상위 테넌트에는 소매업체 TJ Maxx 및 Marshalls의 모회사인 TJX Company, 네덜란드 슈퍼마켓 대기업인 Ahold Delhaize, NetApp, Splunk 및 CVS가 포함됩니다.
이들 회사 중 어느 회사도 연간 임대료의 2.8% 이상을 차지하지 않습니다.
Federal Realty Trust는 뉴욕, 캘리포니아, 필라델피아, 워싱턴 DC Phoenix 등 미국 주요 9개 대도시 시장의 퍼스트링 교외에서 운영되고 있습니다.
식료품은 중요한 구성요소로서, 연방부동산신탁의 부동산 중 약 78%가 식료품점을 보유하고 있으며, 업종별로는 연방부동산신탁의 세입자의 10%가 식료품점/약물점, 8%가 한정식점, 8%가 풀서비스 레스토랑입니다.
연방 부동산 신탁의 세입자 기반은 방어적입니다
Federal Realty Trust의 세입자 기반은 일반적으로 상당히 방어적입니다.
이는 주기적인 기업보다 불황에도 더 잘 버틸 수 있다는 것을 의미합니다.
이 회사는 미국에서 가장 오래된 REITs 중 하나이며 2005년 이후 다른 회사보다 훨씬 빠른 속도로 운영(FFO) 자금을 증가시켜 왔습니다.
REITs는 일반적으로 일반적으로 GAAP(일반적으로 인정되는 순이익)에 따라 보고되는 소득 이외에도 운영 자금을 추가적으로 사용합니다.
이것은 감가상각과 상각(D&A)이 부동산 회사들에게 막대한 비용이기 때문입니다.
그러나 그것은 비현금 비용입니다.
이것은 GAAP에 따라 보고된 순이익이 회사의 현금 흐름을 과소평가하는 경향이 있다는 것을 의미합니다.
이러한 이유로, 주가수익비율(P/E) 대신에 주당 FFO당 회사의 가격을 살펴보는 것이 일반적으로 더 나은 생각입니다.
좋은 회사이지만, 더 나은 선택이 있을 수 있습니다
페더럴 리얼티 트러스트는 2분기 주당 FFO가 1년 전 1.65달러에서 1.67달러로 증가하는 등 월가의 예상보다 양호한 것으로 보고했습니다.
점유율은 1년 전 92%에서 92.8%로 증가했고, 임차 비율은 전년 동기 대비 20bp 상승한 94.3%를 기록했습니다.
페더럴 리얼티 트러스트는 분기 동안 배당금을 늘리고 2023년 지침을 상향 조정했습니다.
현재 주당 2023 FFO는 6.46달러에서 6.58달러 사이가 될 것으로 전망하고 있습니다.
현재 수준에서 이는 회사에 FFO 대비 가격 비율을 15배로 제공하는데, 이는 고품질 리츠를 위한 합리적인 배수입니다.
페더럴 리얼티 트러스트의 배당 수익률은 4.5%로 금리가 어디에 있는지를 감안하면 특별한 것은 아닙니다.
부동산 소득(O -0.47%)과 같은 리츠와 비슷한 배수로 거래되고 있지만 트리플 넷 리스 대기업인 리얼티 인컴이 더 나은 배당 수익률을 가지고 있습니다.
페더럴 리얼티 트러스트는 잘 운영되고 양질의 회사이지만 더 나은 수익률을 낼 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.